2024年对园区行业来说，是营业逻辑被流变的墟市强行爆改的一年，也是良多从业者从新最先斟酌和探道的一年。正在这些从业者中，咱们是用脚步追逐思思的一个群体，为了正在墟市周期狂按速进的年代，可能多少触及行业逻辑迭代经过中的中枢部门，从中辨识和总结具备参考代价的吉光片羽。

　　秉着以上认知，2024年亿翰以“预招商+征询访说”的线下功课形式，以征询项目为切入点，正在国内多个园区营业主阵脚伸开了遍及的点对点调研职责。调研的方法有预定也有陌拜，有侧重于招商口径的客户需求调研，也有基于资产磋议目标的行业访说。一年时分，亿翰积淀了近500家的客户调研数据，而我和我的职责组，正在此中占到近300家，区域遍及，类型多元，样本雄厚，因此成为征询讲演交付的紧急素材，也成为咱们对这个不确定性时期具体凿见证。

　　现今朝蛇年的大年夜近正在刻下，草木皆兵的墟市映影让咱们加倍诚惶诚恐，随时箭正在弦上，急行军到一线侦测。也是节前偷闲，正在客户忙于年终总结，受多急于返乡过年的墟市息憩期，撰文编录，思和专家简述，闭于2024调研的所见、所思、所得。

　　客户调研的中枢工夫，正在手段论以表，那便是学会与客户共情，并正在此根基上见机而作打算话术，正在有限的疏导时分内设立信赖。或者是我和调研团队敦朴的面相，让信赖的设立变得相对容易，但一句“本年比往年压力大了吧”的寒暄，却促成咱们和客户的共情加倍水到渠成。这何尝不是绝大家半人的感同身受呢，生意人的寂寞，本就罕有一吐为速的时机，面临咱们这些生疏而无害的第三方，反而往往直言不讳。

　　“咱们从2020到2023，年开业额从三四万万缩水到四五百万，产物均单价从七八十万下滑到20多万。”某北方都市策划数码科技的老板如是说。这家企业策划的是日系高端二手打印机翻新营业，咱们谙习的那些细密的折页、楼书、画册就来自这类机械。房地产的资产链何其壮丽，因此当这个行业的链主们纷纷寂静，这种翻覆感的传导，正在整条链道上无远弗届。

　　这家数码科技企业位于告白业的下游，而告白业一经的最大客户便是房地资产，因此它的正在所不免也合乎逻辑。正在此之前的2019年，它正在某个园区以置办+租赁地势，获取了1700㎡的场所用于出产策划，成为圭臬厂房用户。但今朝，这些空间和超编的员工团队相通显得赘余。“咱们没有信念，以是没有谋划。”企业主抽着烟，从这个行业中抽身离场，或者是他们独一的拔取。

　　正在东南沿海某个以拖鞋资产知名的幼镇，咱们也遭遇了同样大吐苦水的老板。“咱们的产物要紧是走表贸，这几年面临的针对性营业战略就不必多说了，要命的是，需求也正在缩水。老表更加是欧洲墟市，这几年日子也没那么好过，以往他们表出度假，沙岸拖鞋根基上用完即弃，复购的频次很高。今朝，他们一是度假次数淘汰了，第二，假使度假，沙岸鞋也是洗整洁带回去，下次反复运用。”

　　拖鞋动作鞋类中的速消品，品牌企业少，代工场多，多半企业依托表部订单举办OEM排产，表贸占到泰半份额。而这此中，上游的营业公司担当和表方联合选品、打样，代工场担当修造模具并排产，企业的人命线所有正在发包方股掌之间。产能的过剩，代价链的缩短和紧绷，使得宗旨中的产线技改也叫停了，幼镇的极少企业出于本钱成分，有的出海，有的就近改观到周边的揭阳等地。

　　这是集聚型资产的共性，上行周期，资产主体通过抱团生长来升高恶果，摊薄配套本钱，共享资源和消息。但正在逆周期阶段，本钱和战略是企业举办资产摆设和生长谋划的导向。

　　不止是古板缔造业，极少风口行业主体也向咱们吐露了焦急。一家以新能源公交车充电桩研发缔造为主开营业的企业，从2021年起已一语气四年亏折，此中2024年前三季度的亏折正在5200万元以上，突出之前轻易一年整年的亏折额度。究其缘由，公交车动作市政配套项目，正在过去几年因为地方财务的仓皇，采购量逐年低浸，这此中从2021年到2023年，新能源公交车招标采购总量年均下滑6000辆。这家企业今朝押注智能驾驶与智能网联目标，达成了新一轮的股权改变和计谋调解，试图谷底逆袭。

　　当然，多达300家企业的样本，不或者是清一色的疮痍满目。调研中咱们也见证了良多上升期的企业技改扩产，投资拿地。有的汽车零部件企业与着名新能源汽车主机厂同步生长，产值、功用、主动化水准一日千里，但独一没有递增的是利润率。“主机厂削价冲量的逻辑是什么呢？冲量便是用低廉的终端出货价袭击敌手的销量，削价便是用更低廉的采购价从供应商这里挤压利润。”企业主苦笑道。

　　不仅是来自上游的强势挤压，正在劳动力供应端，咱们也听到不止一家企业牢骚，吐槽青丁壮劳动力的紧缺。这种牢骚的声响更加来自于极少劳动茂密型企业，正在企业主看来，社会化分工是无序的、盲目标、随俗浮浸的，年青情面愿去网红直播赛道上试错，用己方并不停伦的颜值和口才去勉为其难的带货，却不允诺正在流水线上细水长流的拉伸己方的人生，现今朝产线。

　　我问企业主：你允诺己方的儿子正在流水线蹉跎吗？“何如不允诺。”他吐着烟圈说，现正在厂区的处置便是他大学刚结业的儿子正在主办，每天对工人的羁系，对出产程序的把控可谓是细巧入微。我笑了笑不置可否，脑子里冒出那句“人类的悲欢并不相通”。

　　诸如以上各种景色，不走到一线和企业主面临面沏茶寒暄，不去观摩他言语间的语气抑扬和微神气动态，不走进他的车间，端详他机械的铭牌和扫视工人的脸庞，是无以体察的。

　　这是招商大数据不行取代的前沿实景，也是园区墟市敏锐度的必修课，通过和这些实业客户的对话，连合对园区、主管单元、从业者的访说，根基能够描写出当下墟市的阶段性样式。对此咱们正在语意和用词不越界的条件下，对其方便做个评述。

　　2024年的访说虽不行说是全体性，但对待国内要紧经济圈均有涉及，从长三角到大湾区，从海西经济带到长江中游，从华北平原到中国内陆。一个广博的感觉便是，专家对待投资结构加倍幼心，增资扩产和增员扩编都极其箝造，以苟着的样子应对未知。

　　一是正在整个行市，广博性黯淡和机闭性时机共存。进入2024年，良多园区投资拓展职员对己方的职责目标空前渺茫，一方面古板的产物库和测算模子，面临供需闭联的巨变，显得不再那么成效；另一方面，以往通过量度统计数据、参考友商过旧事迹以至预招商试水的墟市验证手段，也最先失准。某沿海世界十强县，2024年园区正在大兴土木的修复行为下彻底进入战国时期，不止一个园区项目涌现了“产物多，客户少；问询多，需求少；思法多，法子少”的逆境，与此同时正在它隔邻的二线都市，姗姗来迟的园分别割战略与低效用地再拓荒战略，如统一针虽迟但到的鸡血让墟市焕发不已。

　　这种互相交叉的时机落差，相较以往而言变得相对隐性，一是经济账面数据不再足以动作决断墟市的按照，墟市需求特点中包含了更多弹性成分；二是区域社会共一心情特点对企业投资计划的影响加大；三是正在营业端，主观能动性越来越不够以对招商职责成绩形成底子性影响。以上这些都长短常明显的需方墟市特点，对其别无妙方，仅有科学、客观、细巧，正在墟市因果闭联的前端将其磋议透彻，避免进入实操阶段后面临弗成逆的大局。

　　二是正在区域散布，全体性低迷和局域性拉长并举。我查看了2023和2024济南策划性园区的招商成交数据，连合24年9月份对济南老旧工业园区及其现存企业的调研阐述，意会了为何都市招商排名榜单冠军成交面积正在一年之内直降50%；我也复盘了从2013-2024的长沙园区墟市，确信它近况的低迷不是墟市过早醒觉种下的因；我正在泉州见证了极少片区内，多个竞品项目一年支配均价齐降500支配，极少项目从23年成交4万方到24年成交4千方。

　　全体性低迷，反衬了极少区域个人项目标事迹之耀眼。这些区域往往是经济目标不那么起眼，都市名头不那么嘹亮的三线都市，如万洋汕头、揭阳、舟山等项目。正在过去20年以至更长的时分内，这些都市波涛不惊的产生着己方的资产集群，结果正在当下的时点，因为战略鞭策和表来专业权势的进入和启发，墟市被激活了。独一缺憾是相像时机正正在递减，这些都市园区墟市的醒觉并不是基于全新的墟市逻辑，而仅仅只是以往它们被更多的渺视了。新的底层逻辑，正在园区对企业客户资源从招入（消费）转为培植（扩充），才会所有兴办。

　　三是正在墟市需求，寻常性坍缩和特异性发生同正在。24年的策划性园区墟市有两个景色，一个引人夺目，那便是万洋的遥遥当先。这种断崖式当先一方面要归功于要紧竞赛敌手主动或被动的计谋压缩，但究其底子，仍然由于万洋捉住了当下阶段客户需求的真原素质：劈面对不确定性，企业不肯将滚动资金重仓摆设正在固定资产目标，假设仅是基于出产策划需求，企业的首选是租赁出产策划空间，假设基于某些缘由不得不置办，则市道上价钱最优的产物成为首选。

　　另一个则并非广博和热门景色，但实实正在正在的爆发于极少二三线都市，更加是正在北方区域，这个景色便是单层、低修造密度、大空间出产载体的回流，这类载体承载的实质往往是正在高速拉长阶段，地方当局并不待见的业种。谋划目标的放宽是对墟市的妥协，是对现有资产程序的认可。因而你不得不慨叹，墟市的演变轨迹是螺旋上升，咱们以线性的思想方法悠久无法提前触及。

　　以是线性的规划思想，必需以实务性、落地性、非标性的职责，不断为之打上补丁，使之顺应墟市中的变量，补足纸面逻辑、实际逻辑和超逻辑之间的裂隙。

　　分歧于以往正在招商一线的陌拜职责，也分歧于资产谋划访说，2024年贯穿整年的企业调研之旅，对我部分而言意旨杰出，此中最大的成绩，正在于咱们以为，正在目今墟市情况的挤压下，园区拓荒和招商运营的职责重心爆发了三个蜕化：

　　一是职责重心前移。墟市研判和园区定位的前端职责，紧急性空前激增。供需闭联蜕化之后，墟市的容错率低浸，越来越稀疏的墟市需求，很难支柱定位失当的产物。

　　这是咱们对待当下园区职责流程的中枢认知，恰是由于这一认知，咱们虚耗大笔差旅本钱跨区域下场调研，不息烧脑打算疏导话术和整饬客户反应，正在被客户拒绝的状况下照旧宠辱不惊笑貌相对。基于咱们的本职和本能——正在以专业征询为中枢营业之一的亿翰智库，咱们试图尽或者给到客户更为翔实和落地的墟市磋议素材，及基于素材之上的看法，让计划尽或者向相符事物逻辑的目标逼近。

　　二是职责颗粒度粗糙化。需求越少，则需求性子化的权重越是凸显，供应越多，则产物分歧化的竞赛力越值得塑造，而分歧化竞赛力，凑巧是设立正在对共性的深度意会——共性需求之下怎样深挖性子偏向，共性竞赛闭联中怎样塑造胜人一筹的长板。

　　能够这么说，正在当下园区墟市，完全笔据阅历和直觉，而没有足量数据和景色支柱的计划，计划人都该当被褫夺权利，送到一线回炉。这方面的教训依然不堪罗列，误人误己，当咱们眼见重蹈覆辙的案例，只可扼腕感喟。

　　三是正在根基认知合理化的条件下，创设力对职责成绩的影响越来越大。正在别人不敢拿地的区域，做别人不敢试水的产物，把本钱限定到别人无法寻事的极致，精采的友商依然为全行业立了标杆，且险些无法效仿，这也是一种革新、创设。

　　那能否有异军突起的其他友商，以迥异的方法另辟门道呢？我以为会有，革新是行业迭代的内矫捷力，而墟市变局是迭代的表正在情况。正在表里协力之下，一定有代表进化与复活的物种被塑造。

　　但以上一起或者性的爆发，一建都是正在紧握粗糙化、落地化、动态化的目标盘，正在张弛有度的变速中，方可抵达。2025年被以为是2024年的PLUS版本，各行各业都做好了应对上强度的心情企图，园区行业也不各异。本文动作2025年咱们会集向墟市前哨冲锋的开篇，立此存照，欲望到2026岁首，再将这一年的职责体验向专家交底，与行业同仁共勉！